引言：在2018年版预缴企业所得税申报表中，对于房地产企业而言有着这样的风险，实务中很多人都可能忽略，但是不可否认其存在。

1、特定业务计算的应纳税所得额填报规则发生变化

2015版预缴表：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定预计计税毛利额可在“特定业务计算的应纳税所得额”进行调整。

2018版预缴表：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

影响：一是明确未完工产品结转收入后不得在预缴时抵减对应的预计毛利额；二是明确特定业务调整额不得小于本年上期申报金额。

2、对于实际业务的几点影响

1）销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税的影响

在汇算清缴口径下：房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额准予在计算预计毛利过程中扣除。

在预缴的时候，明显逻辑与汇算清缴不同，如果严格按照申报表填列，将导致超缴，后期需要退税。

2）未完工产品结转营业收入后按实际会计利润再次预缴

从预缴的逻辑来看，确认营业收入时，不能扣除原预收账款纳税调整事项，将导致按照预缴申报逻辑来看，再次预缴。

3）特殊情况下，退款大于预收的情况，会导致预缴税款

因为特定业务调整额不得小于本年上期申报金额，如果1季度预收，2季度退款，将导致无法调减。

4）没有考虑到房地产开发企业税收与会计收入确认时点的差异

例如年末竣工备案，下一年年初进行交房，这会导致，税法收入确认时点与会计收入确认时点的差异。竣工备案，就达到企业所得税上的确认收入，结转计税成本。这样将导致次年预缴产生问题。

 3、技术处理的问题探讨

1）是否是偷税

国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函（国税函发[1996]8号）：广东省税收财务大检查办公室:你办《关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的请示》(粤税财检[1995]422号)收悉，经研究，答复如下:

企业所得税是采取“按年计算，分期预缴，年终汇算清缴”的办法征收的，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。

企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。

 因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。

思成：从回复来看，主管税务机关，对于技术处理，判断为偷税行为，需要谨慎。

2）预缴税款的征管规定

根据 国税函[2009]34号第四条规定，各级税务机关要进一步加大监督管理力度。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。 

税收征管法：第三十二条　纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

税收征管法：第六十四条　纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

思成：从上述法规来看，实际上如果税务机关真正核查时，并且咬定了这个技术处理的问题，是可以争取64条，而非32条。——企业仅是编制了虚假的计税依据，并未没有按照规定期限缴纳税款。

3）技术处理其实也可以有依据

总局2011年34号公告 六、关于企业提供有效凭证时间问题：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

思成：充分理解该法规的实质用途，当预估成本，预估费用实际上是有法规支持的。

4）地方解答

房地产企业由于资金紧张未按月或季足额预缴企业所得税（企业所得税年度汇算清缴时足额清缴），未按月或季足额预缴的税金是否收滞纳金。（发布日期：2014-08-05  发布机关：福建省地方税务局）

答： 您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

所得税处答复：企业未按照规定足额预缴企业所得税，应按照征管法规定缴纳滞纳金。

征管处答复：根据您的提问，一般指查账征收的纳税人，未按月或季足额预缴企业所得税，但在企业所得税年度汇算清缴时足额清缴的，不加收滞纳金。

思成：目前网上不好找到原文，该回复是从其他文章中摘录，看来两个口，对政策的理解都不同，那其实在实际操作中，空间都还是存在的。

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综述：基于地产企业税控、资金成本的考虑要求，合理的技术处理是必须的，同时企业也要认识相关的税收风险，做好应对。