房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理

    在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。 

。

    3、土地增值税相关处理规定
    A、作为公共配套设施处理售楼部，可以依据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第三款：“a.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；b.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”；
    但需要注意，售楼部完成使命之前作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本，不能作为土地增值税的开发成本扣除，原售楼部变成了公共配套设施，再作为公共配套设施费扣除。
    B、参考国家税务总局纳税服务司2010年08月23日的关于《房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除》问题的解答
    “房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
    一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
    二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
    三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。“
    4、关于软装修资产相关处理规定
    对涉及的空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。
    5、还需要注意的关于装修的涉税处理
    房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购装饰材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。
    依据《营业税暂行条例实施》第五条、第二十五条规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为应视同发生应税行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。但建筑业营业税的计税依据不是房屋销售收入，而是按组成计税价格计算。应纳建筑业营业税及附加=（材料成本+工资等费用）×（1+建筑环节成本利润率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利润率由各省级地税局确定。
    6、出租和自用还需要注意涉及以下税种
    自用，相应要征收房产税和土地使用税。
    出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

  特别推荐：财务人员必看的一部好书《战略预算-管理界的工业革命》。这是一部完全按照走直线、全过程案例、系统化管理风格写作的财务管理著作！也是一部敢于对财务人员承诺全过程系统化实战效果的好书，财务人员必看！